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个人在文中所分享的内容主要以投资逻辑和客观数据为主，不做任何买卖建议，有不少股票虽然看好，但我个人也并未参与，大家需要结合自己的理解和交易体系自行决定是否参与、如何买卖，切勿无脑上车。只有搞懂了每一笔投资的底层逻辑，才能做到涨跌不慌、进退有据，否则容易陷入K线图形的迷雾森林，涨时看涨、跌时看跌。提升自我认知水平，完善自身交易系统，才是实现长期稳定盈利的根本。

1、钱能去哪里？

对于大多数的中国老百姓而言，过去主要的投资途径无非两个：房地产与股市，而能够承载住中国万亿财富的池子也只有房地产和股市，所以大家很容易发现一个跷跷板效应，房价大涨的时候股市往往并不出彩，而股市暴涨的时候，房价也基本就在原地踏步。年后全国房价出现一波大涨，有一种说法就是创业板牛市于年崩盘，获利兑现出来的巨额资金随即进入房市，推高了各地房价，很多还未买房的刚需人群被打了个措手不及。房市与股市，似乎永远是街头巷尾滔滔不绝的话题。

随着我国人口红利以及城镇化的逐渐饱和，目前的房地产市场已经进入结构性转变的历史阶段。北方部分地区的人口不断南迁是肉眼可见的事实，而人口的流出，对于北方部分城市的房地产而言无异于釜底抽薪。很多年以前我随友人去离香港不远的一座小岛拜访一位朋友，听岛上的人说在年金融危机前，很多香港富商在岛上买了房子，周末就开着游艇到岛上来玩，岛的周围环绕停放着各种豪华游艇。晚上整个岛上歌舞升平、觥筹交错，就像一个不夜城。然而好景不长，金融危机爆发后，很多大富翁一夜变成了“大负翁”，再也没有豪华游艇到岛上来了，而之前岛上那些五光十色的建筑也由于长期没有人住，在海风的侵蚀下，也变得像残垣断壁的鬼屋一般无人问津，谁能想象到那里曾经的热闹非凡。所以很多东西的价值其实是人主观赋予的，一旦被舍弃就分文不值了。那个时候我就深刻的感受到，房子更像是一种带有金融属性的商品。

不可否认，房地产行业在国民经济中起着举足轻重的作用，是大部分居民家庭财富的主要载体，在人们的普遍意识中房子的属性早已不是仅仅是用以满足人们的居住需求，其投资属性似乎更为人们所津津乐道。随着几个头部房企由于盲目扩张造成过高负债，而资金链出现巨大问题后，很多地方中小房企也相继暴雷。原来被趋之若鹜的房子现在似乎已辉煌不再，就连万科这几年也直呼要“活下去”。

年中国有约1.8亿城市居民，人均住房面积仅为5平方米，而现在人均住房面积为50平方米（目前欧美发达国家的人均住房面积就约50平方米），可见在那个年代，人们对住房的刚性需求犹如地底滚动的岩浆，只等一个裂缝就会喷薄而出。年后，大量的农村劳动力进入大城市务工，并伴随着户籍制度的改革，很多人也有了在大城市中落户的机会，城市化得到极大的发展，城市的规模也在快速膨胀。房地产开发商也是在这一历史时期出现在了历史舞台之上。而90年代初全国正式颁布了公房变私房的政策，这也让人民群众拥有自有产权住房的愿望得以实现。那个时候，大概出一两百元就可以购买一平方米的公房，这让很多普通家庭也拥有了获得私有住房的能力。当然还有一个非常关键的金融工具，也大大促进了整个房地产市场的发展进程，那就是按揭贷款。这让很多无力全款购买房子的人拥有了可以说是人生中最便宜、最大的一个杠杆，让梦想照进了现实。多措并举之下，人民群众的购房需求和欲望，终于像岩浆一样冲出地壳。到了年，全中国的开发商当年造的房子已经达到了17亿平方米（年是1亿平方米），这还是一年的建设量，不过这也是历史上年建设量的峰值。

很显然，人民群众对住房的需求终究是有限度的，市场不可能无限化的跨越式发展，就像一个人不可能永远年轻，万事万物都是周期。

那么接下来房地产会怎么走？这是很多人都非常关心的问题，也是争论不断的话题。空方和多方的分歧非常大。

这两年大家都非常关心人口数据，因为人口的不断增长是房地发展的主要红利，而随着这几年我国人口生育率的下降，似乎人们已经达成了一种共识：14亿人可能将是中国未来人口长期的天花板。再加上十几年后，中国的老龄化率可能达到35%以上，这让很多人对房地产的未来不再那么乐观，因为大部分老人是不需要购房的，相反当老人离世后还会腾出跟多的房屋。目前全国房地产开发商还有约6亿平方米的库存房屋，已售房产中约有20%属于空置（投资）房屋。这里就出现了一个潜在的风险：在过去房价一路高歌猛进的时候，这些手上有筹码（房子）的人都是多头，会惜售不卖，而一旦房价不涨了，甚至开始出现下跌，那么这些多头就会变成空头，随时准备着砸出手里的筹码（房子），这与股票里面的筹码性质如出一辙。再来看一看土地成本，目前在一二线城市的房价中大头是土地成本，建安成本所占比重相对不高，而这二十年以来，土地价格与房产价格比涨了十数倍，这也给了很多房地产开发商继续贷款拿地、囤积居奇的理由，因为只要土地价格和房价一直涨，那么手里拿的土地和修的房子就算不卖也会不断增值，这些库存都是能下金蛋的鸡，但反过来说，一旦房价未能按照预期般上涨，这些库存就会变成负债，变成压死骆驼的稻草，要知道很多房地产商的资产负责率都超过了90%！难道这些房地产开发商看不到这些风险吗？主要还是因为习惯了！过去就是这么一路走来赚取了疯狂的财富，这种思维模式和赚钱逻辑已经根深蒂固，成也萧何败也萧何。就像那些在股票牛市中赚大钱的人，因为胆子大信心足一路重仓甚至加杠杆看多，所以在牛市中赚得盆满钵满，又因为这种思维模式已经形成习惯，过去的成功掩盖了未来的风险，当牛市退潮时未能及时抽身，所以赚的又全部连本带利吐了回去。毕竟无论在哪个行业中，几乎不可能有人每次都能正确区分这次回调只是阶段性的还是大熊市的开始，特别是船大的更难调头，当看到熊出没时，大半个身子已经被熊咬住了。

那是不是房地产这个行业和相关上市公司已经不再具有

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