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最近一年京楼市场的商品房新盘基本都给大家说过；通过大家的反馈，血拼姐发现无论什么样的房子/啥地段/啥价位都有人看不上...

你跟他说二环永定府行，价格倒挂能抢就抢，他说共产根本不合适；你跟他说海淀永丰多万，能买小两居新房，他说这破地也值这价？你再跟他说门头沟临铁房，通勤可以考虑，他说姐收钱了啥钱都赚。。。姐就想问，到底啥样的房子你能看的上？说白了大家挑来挑去就是俩字，感觉不值。咱先来看看北京新房市场各价格区间的房子，都分布在哪？先来-万之间的，可以看到主城区只有这三个区域有，永定府抢不上，其余分布在朝阳和丰台，据姐所知目前朝阳小户型也都卖完了。

再来看看-万的，这回选择变多了！主城区近20个大盘可以选，来细看板块，完全发展成熟让人满意的，除了永定府和学院里几乎找不到。

非主城区的就更不用多说了，无论拎出哪个来跟大家说，都会有个人跳出来挑刺。

其实买房人的心态可以理解，买哪都怕钱没花在刀刃上！在北京，无论手握万、万，还是万都很难做抉择。那该怎么买，才能避免被收割？房子是固定资产，但买不好容易变成负债。为了让大家快速理解当下买房的底层逻辑，姐给大家总结了三点，你照着买出错率会大大降低。

首先“锁定板块”；

过去5-10年，买上了北京房99%都是赚，但在当下的市场普涨行情很难再现。如今的市场好的越来越贵，烂的越来越便宜；今后楼市的分化是一定且会不断加深的。如果你买房将升值作为前三的考虑条件，选好板块非常重要。想升值，大家要警惕“新区”，北京新区这么多，规划这么丰富，但价值能兑现的并没有几个。不是投钱越多的新区未来越值钱！在新区的选择上，跟着“人”走，但并非流动人口。大家都知道人随产业走，典型的新区产业带来流动人口的，比如大兴机场、比如环球影城......乍一听大兴机场、环球影城投资多少多少个亿、预计带来多少人口...数字都是非常可观的；但流动人口多并不会对房价产生多大影响，之前姐给大家举证过环球附近板块的房价走势，忘了的可以自行往前翻看复习。

其次“看准时机”；

多数人买房买涨不买跌，其实就是后知后觉。当跳广场舞的阿姨都知道市场好房价在涨的时候，你就要小心高位接盘。正确的时机怎么看，通常市场成交量上行但价格未动就可以反映。在一个大经济周期内，楼市在波动中上行，当成交量持续回暖两三个月，上涨行情基本就要到来；同样的当价格涨到一定程度，卖房人感觉卖便宜了不愿意出手，买房人感觉太贵再观望观望，成交量下去，这一轮行情基本就要下来了，这就是波动。每一个周期内都有上车窗口期，买房之前勤快点自己观察观察，别光听销售中介那套。

第三“选好物业”；

开发商的好坏，能决定你是否顺利收房；物业的好坏，能决定你将来能否完美卖房。高品质高水准的物业服务，决定了房子在二手房市场的价值。有时候你能看到坐落于马路对面且楼龄差不多的小区，二手房房价能差出一两万甚至更多，就是因为贵的那个物业维护的好。北京的例子咱不便说，借用一下隔壁房叔前两天说的深圳一街之隔的俩小区。

位置非常好，位于莲花山脚下站着深圳“龙脉”、坐望福田CBD、楼下步行5分钟双地铁口，周边房价也很高；

然而图上小区的二手房一连几个月卖不出去不说，而且和一条马路之隔的其他小区能差出4万/平......

如果将来你来有换房打算，买房时物业一定要选好。最后说说，加大杠杆买房好不好？宏观经济扩张期，加大杠杆；宏观经济收缩期，去杠杠；弄反了，容易“死”。这两年受疫情影响，经济形势并不是很乐观，时不时的就能看到所谓的专家发话，号召居民加大杠杆买房拉动经济......但对居民个人来说，杠杆率越高负担越重，还款压力越大，越容易产生财务风险。合理的优质杠杆可以抵御通胀，但同时需要健康稳定的现金流。一旦贷款过高入不敷出，手握的就不是资产而是钢筋水泥混凝土了。当然大家不要极端，不是建议你买房别用杠杆，只是要合理运用量力而行。从去年末至今姐听说不少互联网大厂在裁员，时代的每一粒沙，落到个人身上，就是一座山。如果你不巧遇上这种情况，身上背的债务又比较多，就比较困难了。

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