当下楼市整体上仍然不愠不火，如果地产商单纯为了保命，房价降一降，打打折扣还能活下去。但是现在多数地产商已经不愿意打折促销，他们就是准备赌行情反弹，一旦行情走好，便又能生龙活虎，手舞足蹈；如果市场继续冷清，就只能认命了。而地产商之所以要拿时间换空间，无非还是为了博取更大的利益。

一、核心秘密是资产和负债的转移

比如一亿买了件古董，就算现在市场冷清了，只要我不降价不卖，那么表面上实际价值还是1个亿。但是如果急于回款，割肉止损，那么只能认亏出局。如果这件古董是贷款买的，这时候卖了可就身无分文，甚至还可能因此负债累累。因此，这期间先稳住资金利息，拉长周期用时间换空间，待市场再度走热时，再顺势加价出手，此时不仅可以避免亏损，甚至还能再覆盖掉资金利息后有所盈余，这就是杠杆的奥秘。

现在就没有不缺钱的房地产开发商。就连领头羊恒大现在也负债累累。更何况一些地方小开发商了。但是这些开发商，即使手里资金紧张，宁愿裁员、给员工降薪降费，也绝不降价。为什么他们资金链都很紧张了，还不愿意不降价？相反，那些规模更大、资金链似乎更好的品牌开发商却可以主动降价销售。这个问题我想了很久，就如同美联储加息后，黄金仍在上涨，光看现象确实令人难以置信。

因为按照正常人的逻辑，一旦企业资金链开始紧张，就必然需要依靠打折销售回笼资金，类似于恒大前些年的操作。估计大家也都是这么想的，但对于资金链几近崩溃的企业来说，这种做法却遭到了同行的鄙视。你可以去当地找几个这样的项目，到了售楼部他们肯定会很热情的欢迎你，尤其是欢迎全款购房。但是一说到增加打折，脸色基本就难看了。宁愿送你等价的物业费、车位等条件，也绝不愿意开口提增加折扣的事情，这背后又是什么原因？

二、捂盘惜售

事实上，一个小区建成后，即使没有进行对外销售，也不代表资产就闲置了。开发商通常的做法是把建好的房子拿到银行抵押贷款。对于银行来说，现房的抵押贷款仍然是很好的资产标的。即便是民间借贷，房子也是不错的抵押物。无论资金如何获得，抵押时都会有一个基本价值判断标准。也就是说，这套房产的市场售价决定了它作为资产抵押后可以贷到多少贷款出来。因此，如果售价出现大幅下跌，资产的实际价值也必然将受到损害。对于银行来说，如果你的资产贬值，就需要你增加对应保证金来保证银行的资产安全。而这又是一种连锁效应，最终会导致损失大于收益。

这也意味着，即使开发商以折扣价出售旗下商品房，也根本无法覆盖身上的各种负债。如果继续保持高价，至少估值上还是很坚挺的。一旦大幅度降价，就只能自己承受对应的巨额债务。这就是为什么开发商越缺钱却越不愿意降价促销的根本原因。即使房子不是卖不掉，他的财务价值仍然存在，就像一个文学游戏，只要不卖我就不算亏。

因此对于开发商而言，房子一定不能便宜卖，否则越卖越亏。当然，如果你以原价购买，还是很受欢迎的。说起来，房地产开发商其实就是在赌博。赌注是下在行业的前景上。只要能坚持到市场好转，就会变得富有。比如年之后的那段时间对于地产开发商而言，就是一本生动的教科书。当然，赌博的基础是加杠杆，而目前我们地产商的杠杆率平均在80-90%。与之相对的是香港在40%左右，欧美一般是50%。因此，我们的杠杆率已经远高于世界同行业的水平。

三、超高的资产负债率

超高的杠杆，意味着手里有不到20块钱，却干了块钱的事，借了80-90块。即负债率达到8-9成，还有一个问题，就是利息支出。最近国家公布的货币数据显示，M1增幅小于M2，意味着有相当部分新增货币又回流到银行，其中大部分是还利息降低负债。这里面，地产行业贡献必然不小。对于高杠杆的企业，我们按照9成的杠杆率，7%的融资利率来计算。意味着90块钱的贷款金，一年的利息支出就有6.3，而本金只有10块钱而已。

所以地产商都是融资再融资，不断地扩大的是自己的杠杆率。这也是为何恒大能靠着几百亿的本金把资产负债规模做到近2万亿的原因。当下我国5万家地产开发企业，能靠市场养活的不足家，意味着未来9成以上的地产企业均会被市场自然淘汰。只有房价继续上涨，这些地产商才能勉强保命。如果市场行情再持续一年甚至以上的低迷，我们将接二连三的听到各种暴雷声。