万科城市之光

前几天有人在群里说，能否说说万科城市之光。

2月，阴雨和春节，福州五区和闽侯，30个月来首现“零开盘“。城市之光可以说是虎年的福州楼市第一开。

其实这个盘是挺稳的组合，金山，地铁，品牌加持，筹备很久，再加上万科自身气质，在楼市始终有自己的一席之地。

结果未曾想，万科城市之光引发了福州楼市的极大分裂，而分裂的原因居然不是房子，而是销售数据。

一种说法：客户认筹，当天去化套，去化率87%。一种说法是，成交套，去化率28%。

谁真谁假，没有最机密的数据，我无法评判。但有一点很有趣，城市之光开盘，本想催热福州楼市，却成了“毒奶”。讨论房子的少了，讨论数据的多了。

毒奶是电竞词语。奶，治疗。毒奶，反作用的治疗。从去年年底的黑铁时代开始，地产“毒奶”，为啥来自万科？

产品怎么样？

万科城市之光示意图

万科开盘那几天，诸多利好还没出炉，市场还是处于观望与惊慌之中。敢逆势开盘，是万科城市之光的底气。

万科品牌，金山板块，TOD项目，地铁4号线，靠江景，带精装修，低密度，折后均价2.9万/㎡左右，这些是优势。

多套的房源，城市界面一般，临近三环估计有一些噪音，任何新房，就和孩子一样，有不足之处等成长变化，也算正常。

城市之光项目的地块是年4月拿下。成交楼面价元/㎡。首开均价2.9万/㎡，证明了万科的刀法很准。

均价2.9万，后续还有多套房源，这也给了金山楼市的其他项目压力。无论新房和二手房，面对这个价格，跟还是不跟？

以当下市场环境来说，城市之光是一个稳健型的产品。不敢说买后大富大贵升值，但总体还算可以。

万科城市之光实景图

万科开盘的期间，恰逢年福州土拍公告出炉。

虎年第一次集中供地，溢价高的地块之一就是金山——天鹅湾附近的-02地块。

万科的品牌稳健，稳地段+稳品牌+稳产品，拿捏时机是准准的。

其次，在逆境中自证，万科这个事也做多了。

年2月22日，疫情后的金域国际率先开盘，号称“重启福州暂停的楼市”。

万科金域时代，坐落火车站边，虽然土地产权有官司争议，容积率达到了4.3，但也无碍热卖。

烟台山的仓前九里等口碑项目，也让万科在不少年轻人心中赢得口碑。

仓前九里

借助当年应对疫情后楼市淡季的成功经验，万科城市之光想来个如法炮制。

毕竟荆溪的万科城市花园和金山的万科城市之光之外，万科在福州的土储也不多了。

利用开盘获得一个好成绩，等待市场转暖，后续的土拍依旧可以攻城略地。金山+万科+地铁盘的配备，在一个不确定的时代，这是不错的起手牌。

这次万科事件对福州楼市的“毒奶”效应，就是把神圣的TOC数据——“去化率”变成了闹剧。

举个例子：套新房卖70套，去化率就是70%。过去，房地产有资产属性。

对资产的信心，促使人们愿意加杠杆购入、持有。这是房地产大牛市的重要心理根基。通俗说，就是“买涨不买跌”。

万科城市之光市场不同的去化率

把房子比作股票，买入的量多了，自然就容易涨。一个项目首开去化率有个七八成，后续的开盘也会顺利。

而部分购房者说起房子，也和诸多职业经理人一样，句句不离去化率，似乎房子不热卖不溢价，就不是好房子。

但在土拍分析一文就说了，当下是啥时候？金融端、居民端、政府端，房企端，都深刻领会了房住不炒。

这是城投公司都开始焕新转型，房地产格局重塑的时刻。

今年2月金融数据显示，居民房贷有史以来第一次同比减少。这个原因是不少人的杠杆已经加得很高，怕。

在这样的一个新购房周期，你说多少的去化率才算优秀？50%？60%？70%？

一场考试，房企过去常考90分。但考卷变难了，这次只考了60分。是房企能力不行吗？

大部分消费者买房的频次其实很低，他们只需要房子的居住感和安全感，他们攒了很久的钱买一套房，住5年，市场环境早已发生了改变。

5年前，你小学语文拿第一。5年后，市场环境变化，当年的小学语文可以确保你直升初中吗？

如果你不是炒房客，只是想有限的预算，换来一种适合自己持续多年的生活，那就无需像紧张的家长盯着成绩单一样，去看一个个决定甲方职业经理人生死的指标。

万科城市之光附近有个楼盘，叫做新榕金城湾。当年是真正的首开必火楼盘。去化率非常好。但最终房价下跌，经历了更换物业，才重新获得新生。

金城湾业主去年对三盛伯恩物业表示不满

当下能升值的，卖的好的，未必适合你，别把自己圈死。

现金贬值、股票亏损、创业失败，都是锋利的镰刀。各个纬度都投资万，结果买房亏的最少，那房产就是最好的投资。

所以万科城市之光的去化率是87%还是28%，这是甲方的BOSS该

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