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“房地产”，“35岁”这是两个最近很热的词。房地产为什么产生这么大的波动？现在企业经营里面会有两个杠杆，一个叫财务杠杆，一个叫经营杠杆。财务杠杆，实际上就是负债。在经济学里面有个比较重要的概念，叫明斯基时刻（资产价格崩坏的时刻），把负债分为三个阶段：第一阶段对冲融资阶段这时，适度的负债有助于企业的规模增长和资产估值的提升。凯恩斯在就业、利息和货币通论里面，提到一个概念，叫资本边际效应，值得是，当一个企业的利润高于他的资金利息，也就是负债利息的时候，就会有更多的竞争对手不断的涌入这个行业，让这个行业更加的繁荣的同时，利润会不断的下降，成本会不断的上升，尤其是资金利息会不断的上升，逐渐这个行业的所有企业的经营现金流都无法覆盖他的负债的本息，于是逐渐进入到第二阶段投机融资阶段这时，企业需要去借新债，去还旧债的本金，而用经营性现金流去还旧债的利息，这种融资环境会越来越恶化，企业经营现金流甚至连他旧债的利息无法还上的时候，就进入第三阶段庞氏融资阶段这时，企业去借新债，实际上是去还旧债的利息，那本金就不考虑了？本金就是还不上了，等着破产的时候清算就完了。所以我们把它叫做著名的庞氏融资。当然，企业不是有意进入这个阶段的，实际上这个是因为越来越多的竞争对手涌入这个行业，大家都在举债，你不举债你今天就死，你举债你可能明后天才死，大家都在内卷，所以导致了这样的一个情况。企业会不会自救呢？企业会自救，这几年的房企的利润率确实像明斯基时刻里面描述的一样，是在不断的下滑，那么在这种情况下，企业会用另一个杠杆，叫经营杠杆，也就是他的现金流的资金周转率，让资金流滚得越来越快。比如，利润率现在只有7%，原来14%，现在7%利润率的时候，如果现金流周转能快一倍，那么实际上跟原来的14%的利润率的时候现金程度是一样的，房企就是这么做的。房企从拿地到开盘的周期从9.9个月已经缩短到7.8个月，也就是回款的周期会越来越短，这时，相当于资金周转越来越快。这就是目前房企在自救的一个方法。当然，这个只是暂时的，所以在20年的时候，实际上国家已经出台了三道红线，让房企去把控整个负债规模。但是，控负债规模去杠杆势必面临的一个问题，就是资产负债表里面负债下来的同时，资产估值也一定会下降，造成的结果就是房价也会开始下降。也就是21年的时候，我们看到的，很多房价开始下降的一个原因。房价的下降，会导致什么样的连锁反应呢？房价的下降，会导致市场预期的降低。房价越降，市场越不买，房企越回不来款，越回不来款就偿还不了负债，于是H大为首的这样的一批房企，就开始纷纷出现资金断裂的状况。当然，恶性循环下去的话，势必会造成冲击国家整个金融体系的系统性工作，所以在一月份的时候，我国的社融规模达到史无前例的6亿元，尤其里面主力都是ZF债和一部分城投债，就是拿来再托底房企的，避免真的出现大的系统性风险波及到民生，所以这块我们还是可以放心，我国这样一个政治经济体制会兜底整个经济基本面的。分享三个故事故事一一个职业经理人，原来供职于一家中型房企做人力总监，去年9月跳槽到阿里云，拿了一个P8的offer，担任团队leader。假设到明年，到拿阿里股权的话，年薪基本上就过万了，妥妥的走上人生巅峰。但是他很谦虚，他说，像他们这种做人力行政的，或者做法务、财务的这种，相对来说比较好换赛道，所以他是沾了专业的光，才能精准跑路。实际上，他是太过谦虚了，其实从他的资源和经验来看，一方面，刚毕业他就在该房企公司担任董事长秘书，经历地域模式的磨练，需要跟行业大佬、高管一起待人接物，这对他的情商磨练非常的高。到30岁以后，这些都会成为他的人脉资源。另一方面，他的专业能力，曾听过他讲组织行为学的公开课，他在公司的组织架构、员工心理学、行为经济学方面都有很深的造诣，也形成了他一套独特的理论体系。所以在去阿里之前，他已经是人力行业的一个大咖了，最后去阿里是水到渠成、厚积薄发的事。故事二一个我的候选人，去年推荐他从阿里跳槽到龙湖。他之前负责淘宝事业部，到龙湖后他就负责龙湖商业的运营，负责线上的电商平台。在去年后来房地产产生一些动荡的时候，龙湖也在裁员，裁了很多老员工，但没有裁他。其实按理说，在裁员的时候应该去裁新员工，因为新员工不需要去赔付或者赔付的很少，但老员工呢，在公司工作n年，需要赔付n+1个月的工资，所以成本很高。但最后龙湖保下了他。因为实际上他的履历首先非常优秀，之前在淘宝事业部，在淘宝之前是在蚂蚁金服做金融，并且考了CPA证书，所以他拥有自己比较高的技术壁垒。故事三也是一个候选人，35岁+，工作兢兢业业，但是在公司很多年，他的待人接物，包括解决问题、分析问题的一些能力，都没有什么进步，甚至后来有些新的员工，包括应届生都超过了他。所以每年公司在做人才盘点的时候，都会把他放在低潜力但中绩效这个评价里面。如果在行业顺风顺水的情况下，他的岗位就很稳定，晋升无望但至少有一份还不错的收入，在一个舒适区里待着。但是一旦行业出现波动的时候，部门需要优化几个人的时候，相对来说，会把这样的员工放在优化的行列里面。最后我们来看，可怕的其实不是35岁，可怕的是到了35岁的时候，你在早10年并没有建立自己有效的技术壁垒，或者资源壁垒，包括人脉资源、智力资源。所以行业这种泡沫出清的时候，个人的这种身价泡沫也会出清，到最后才会出现谁是实心的谁是空心的。最后跟大家分享下小编的观点：完善自己的技术能力，丰富自己的人脉，构建自己独立思考的思维体系，保持终身学习的状态。去考一些有门槛的职业技术认证，比如，CPA，法考，甚至CFA，FRM。因为在现在这个大环境之下，可能今天是房地产，教培，明天又不知道是哪个行业，与其选对一条船，不如去学会游泳。

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