买房大真探实地踩盘真体验来自天猫好房楼盘评测系列看项目、赏户型，实地走访周边配套还原项目真实人居体验本期楼盘测评项目南部新城华润润淮府综合各项指标整体评估8.3分楼盘概述润淮府位于南部新城大明路沿线，由央企华润独自开发，根据规划，项目将建设4栋32F高层，六恒科技住宅，共约套。每栋楼2个单元，2梯4户设计，得房率约77%，华润物业，预计年交房。▲鸟瞰图据了解，项目由著名台湾建筑设计师程绍正韬操刀（与雨核心华润云上润府同系一个设计师），外立面以“浅灰色”为基调公建化立面，采用铝板+玻璃材质进行统一化设计，局部采用铜色渡边，打杂风格偏现代简约，远远望去高贵典雅又不失品质风范。▲华润润淮府效果图两种户型，分别为：建面约㎡户型为三房两厅两卫，均为中间户；建面约㎡户型为四房两厅两卫，均为边户设计。目前临时售楼处位于原华著兰庭售楼处（正式公开接待），样板间公开预计4月初，最快5月入市，暂定先推3栋楼（1#、2#、3#），套房源，加包后放风5万/㎡+。想要了解项目可联系下面这位置业顾问↓↓适合人群主城区地缘改善客，城南软件谷科研人员、河西高端置换阶层及看重南部新城未来发展的企业高净值人士。作为“主城最后的处女地”，南部新城起点和规划配套非常高。早在年就已提出要打造成集交通、经济枢纽、城市门户于一体，建成后将与新街口、河西构成三足鼎立的“城市新中心、文化新地标、产业新高地”▲区位示意图前不久，南部新城核心区全面升级，最新的5大中央功能分区首次曝光，分别为：中央生态住区、中央活力住区、中央健康住区、中央商务区、中央文化区。▲五大中央功能区及在售楼盘会上提到，区域内规划6条地铁线、设15个车站。其中，5、6、10号线预计年建成。小学8所、初中7所、高中1所（南外今年下半年建成投用）保留小学2所。相关部门透露，南部新城目前正在洽谈引进优质教育资源，打造南京的基础教育高地。毋庸置疑今年，是南部新城形象蝶变之年，分布在中央商务区、中央文化区、中央活力住区范围内的多个重大城建项目利好频传：祥云桥、国淮桥春节前夕竣工交付；夹岗配套学校基本建成；不动产档案馆计划上半年建成；中国第二历史档案馆新馆主体封顶，预计四季度建成；南外新校区具备开学条件；一批道路将分段开通、跨越水环和绿环的30座桥梁计划全面完工润淮府所在的中央健康住区已汇聚四家楼盘，分别是华著兰庭、锦云台、明阅府、润淮府（纯新盘）以及金基璞悦和园，前期项目在售（收官）均价普遍5-5.2万/㎡。▲区位示意图作为南京老城区，这个板块内的交通、医疗等生活配套相对成熟，区域内没有大拆大建，地铁3号线“大明路站”距离项目不远，居住氛围浓厚。楼盘亮点①主打“六恒”科技住宅围绕“空气、水、光、声、温度出”等方面，引入“恒温、恒静、恒氧、恒洁、恒湿、恒智”6恒科技系统，规划现代化科技住宅。在这样一个高效、舒适、便利、健康的居住环境里生活，谁能不爱。景观方面，参考了“南京瞻园”园林空间作为布局骨架，将瞻园景观流线映射到润淮府各个景观细节当中，形成“两轴十景”景观规划，让业主体验到“五重归家”礼序。▲润淮府沙盘图据了解，淮府整个景观设计是基于秦淮主城区深厚的历史文化底蕴进行定位，同时将智慧科技和文化相融合，旨在打造一个东方美学下的智享酒店花园式社区。小区设置了中央花园，下沉式的多功能复合型的会客厅，㎡阳光草坪，私密会客花园，林下户外吧台，为业主提供里互动空间，满足各种会客需求。▲润淮府西侧红花河除此之外，小区门口的私宅花园还包括儿童活动区和宅间休憩，不仅考虑到全龄儿童分区的活动区，还在旁边设置了成人健身区，充分满足各年龄段业主的需求。②紧临地铁6号线“应天东街”站华润·润淮府位于应天东街与大明路交汇处西南侧，紧邻在建中的地铁6号线“应天东街站”，妥妥地铁盘。项目西侧有规划的36班小学及18班初中，去年招标规划已出，预计会引进名校教育资源。▲区位图③起步户型㎡，央企华润打造值得注意的是，对于南部新城普遍㎡起步的大面积改善，润淮入㎡产品，是大校场难得的舒适三居，相对而言上车门槛较低。当然也有客质疑，润淮府紧邻应天大街高架，会受到一些噪音影响，加上小区只有四栋楼，且是高层住宅，体量偏小，北侧有连廊，居住舒适度稍逊色机场跑道公园两侧楼盘。不过定位上并不妨碍华润做品质。细数南京高架盘，河西华润悦府、保利香槟、中华门越城天地等高端豪宅，周边1公里范围内都或多或少受高架影响，房价不但没跌，反而逐年上涨，很大一部分则是归咎于地段带来的资产升值。说起华润这家有80多年历史的房企，在困难重重，依然能保持业绩增长，并且顺利完成年度目标，这在行业内实属罕见。去年年底，花旗、高盛、德银等权威金融机构给予华润置地较高的评价，维持“买入”评级。▲华润置地最新评级回顾华润入宁13年来，先后打造过10多个项目。从早期河西华润悦府（目前二手房6万+），到河西南华润润府（鱼嘴封面之作）再到城南雨核华润置地中心（总建面约23万方综合体）南部新城润淮府，华润置地稳扎稳打，筑造了一个又一个标杆之作。▲华润在宁布局除了销售稳定增长，华润置地在土地市场也持续发力，且以抗风险能力较强的一二线城市为主。以南京为例，仅去年就斩获了两幅地块。分别是：70.6亿竞得雨核中央商务区G39地块，23.2亿竞得大校场G73地块，都是主城优质项目，占据了核心地段。年的华润住宅+商业，全面发力双轮驱动，足以可见华润背后的综合运营实力。价格分析据统计，大校场目前在售楼盘9个，已拍卖地块待上市楼盘5个，且今年拟出让7幅涉宅地块，总面积共约29.74公顷（以官方消息为准）。在售9家：金陵华夏中心、金地大成雅境、金基望樾府、金基璞悦和园、翡丽铂湾、锦云台、云萃府、云锦四季、南宸紫阙；待上市5家：华润润淮府、边城G、中北金基G、金地大成汇文府、南部新城会展中心G。面积段，多盘起步户型㎡以上。其中，锦云台、云锦、云萃、南宸都在㎡+，四叶草之一的翡丽铂湾起步达到了㎡；㎡以下的小户型目前只有金陵华夏中心及润淮府，市场售价普遍5-5.2万/㎡（含包）。装修包，金基望樾府包价格为元/㎡（南部新城之最），金陵华夏中心3-元/㎡，其余在售盘包价格约-元/㎡。二手房，主要以复地宴南都、保利堂悦等一批交付较早的二手商品房为主，目前链家挂牌价在5-5.5万/㎡以上，其中复地宴南都97㎡小户型最高成交价已到5.7万/㎡，与周边新房存在较大倒挂。▲数据来源二手房平台项目详情润淮府前身为G73地块（商住混合用地），在去年9月26日被华润摇号竞得，成交楼面价元/㎡，毛坯限价元/㎡。根据规划，建设项目中，除4栋32F高层住宅外，还配建约1.2万方沿街商业。▲润淮府效果图项目商业部分主要分布在北侧以及西侧，沿着应天东街和大明路展开，占据通达性最好的两个沿街展示面，更好的保证了商业配套的公共性和便利性，同时也有效的隔绝了城市道路对住宅区的影响。▲润淮府效果图住宅分布在项目的东南侧，四栋“围合式”布局形式，最大化将资源进行集中，形成一个大开大合的中心庭院，仿若是集观赏、休闲、娱乐于一体的社区会客厅。户型分析值得一提的是，润淮府填补了区域内小户型空白。要知道，去年南部新城上市的新盘中，多为㎡起步，购房门槛高且选择性不多。而润淮府㎡户型此时亮相，显得非常稀缺。建面约㎡三房两厅两卫↓↓㎡为三房产品，餐厨厅一体，动静分区；客厅、卧室三开间超南，多面采光；同时客厅阳台雨次卧连通，空间视野更加宽敞；主卧套房设计，考虑主人居家私密性。建面约㎡四房两厅两卫↓↓㎡户型和㎡的布局基本相似，四房设计，三开间超南，只是客厅阳台不再与次卧连通，南向2个房间增加了飘窗观景，北边餐厅旁多了一个房间，整个户型也是餐客厅一体，动静分区。（更多项目信息，可点击小程序获取）交通出行轨道交通：南部新城环绕6条地铁线，11个站点，4个换乘站；6号线连接南站和机场，2站到南站，半小时到机场；5、6号线预计通车，通车后沿线会设置多条换乘站点，可轻松到达主城各区。润淮府紧邻地铁6号线“应天东街站”，妥妥地铁盘。后期在商业部分会设地铁出入口，商业与地铁做到无缝对接，无论出行还是购物都会很方便。▲地铁上盖公共交通：润淮府周边1公里范围内有多个站点，光卡路站、康美里、马家圩等。可乘27、63、84、、路等。其中27路可到达宏运大道、新街口南等，换乘地铁1、2号线；63路可达中华门、武定门换乘1、3号线、路可到达河西兴隆大街等，换乘2号线。自驾出行：板块内有软件大道、大明路、绕城路、内环东线等交通干道环绕在侧。从项目开车出发，10分钟到达南京南站，15分钟左右到达主城新街口、夫子庙，20分钟到河西元通商圈。▲周边路网交通周边配套教育配套：眼下南部新城正在开发，各项配套建设也逐步落地，地段价值日益凸显。南部新城规划了1所高中、6所初中、6所小学和15所幼儿园。▲区域内教育配套其中距离润淮府不远处，规划12班幼儿园，36班小学和18班初中，去年已经公开招标即将开建，预计会引进名校资源。▲附近1公里范围内教育配套高中即为南外，与本部一体化办学，招生规模，从8轨扩大到12轨，预计今年6月建设完成,9月启动招生。▲南外高中本部医疗配套：医院（三甲），已建成，南部新城医疗中心与南部新城健康产业园（在建）也在项目周边，为业主健康生活保驾护航。▲医院实景图文化资源：机场跑道公园（在建）、南京博物院故宫馆（在建）、中国第二历史档案馆新馆（在建）、全民健身中心（在建）、油库公园（规划）、神机营文化公园（规划）与河头足球公园（规划）在侧，人文气息浓厚。▲南部新城网红桥商业配套，项目自配建面约1.2万方街区商业，附近已建成的商业有万象都会商场（米）、龙蟠汇商业中心（米）、目前南部新城板块内金陵华夏中心（在建）与金地大成雅境（在建）约39万方商业，待全部建成后，将会满足周边生活所需。▲润淮府沿街商业测评师有话说不同于其他区域，南部新城是重点打造板块，板块含金量高资源优势明显，建成后将于河西、新街口三足鼎立，这也是被高净值人士看好其未来发展的主要原因之一。此前华著兰庭开盘，8成首付仍屡开屡罄，热度不言而喻。产品方面，板块新盘主打“大面积”品质改善，科技系统+会所成为标配，㎡以下户型非常紧缺。而润淮府㎡产品，总价可控，对地缘首改客来说是难得一次机会。当然，很多人会说，南部新城14盘供货，选择很多，其实不然，随着今年一批次机场跑道两侧2幅地块的出让，板块内小户型占比会越来越少，这也就意味着上车南部新城的门槛会越来越高。不过润淮府住宅有沿街底商，在居住体验感上可能不如机场跑道一带纯粹。另外需要注意的是，区域内新房价格已与河西不相上下，达到了5万/㎡+，妥妥的南京房价第一梯队，如果单纯为了投资持有，猛加杠杆风险较大。点击楼盘名称即可了解详情江北金陵星图天悦锦麟颐和铂岸江璟越江时代晴翠府富园玖誉府河西颐和源璟深业龙湾上府江心印璞境海玥万物河西金茂府城南中海南山印云锦四季招商云萃府上铁淮风晓月天萃南宸紫阙金基璞悦和园锦云台翡丽铂湾华润置地中心金基嘉玥江宁香港嘉华嘉宏峰时光璟宸万科都荟启境上宸云际城北迈上品院新生圩宝龙广场富园栖望府星叶瑜憬尚府城东铭著风华万科紫辰光年君启云樾观山预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇

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