为什么现在要搞双减，为什么要打击学区房？真正的原因是以后要靠天赋来选拔人，如果大家都能去补习班，那么有一些本来天赋不高的人，但是可以通过补习或者学区房来接受更好的教育，那么这些人就会占用很多高等教育资源，这会让以后砍一半的生源质量下降。现在搞双减，打击学区房，大部分人都被强制的拉到了一个起跑线上。别跟彭叔扯什么有钱人可以请私人家教，彭叔就可以跟你这么说，能请的起私人家教的家庭，不超过10%，你知道一个私人家教收费有多高吗？一个月3万都不算多，几个普通家庭能拿的出来这个钱，而且这个家教还是只补一门课，你补2门课就6万，你哪有那么多钱请，最后就是90%以上的中产和普通人都只能拼智商。这样50%的天赋比较高的小孩，就去读了高中，然后天赋比较差的50%的小孩，就去了职校，为生育率做贡献。很残忍，但这也是现实。

高层并没有真正的去阻碍购房者买房的行为，甚至在某种意义上，高层还是很支持购房者买房的需求，只不过这个购房者高层和我们底下人认为的是不一样的。我们通常认为已经有了一套房后，想要置换第二套的人也能叫做刚需，但是从高层的角度上来看，一人有一套房，已经不是刚需了，无房户才是真正的刚需，所以大家可以看到，各地的购房政策以及全国的房贷都是首套房要比二套房利率低。那为什么现在大家觉得买房那么难？不是因为政策不支持，而是因为当前的房价真的太高了，已经超过了大家的收入能承受的范围了，甚至可以说是连杠杆都已经被大家用到了极限。假设大家一个月收入1万元，房价也是一万一平，那么这个时候大家买一套平的房子需要不吃不喝8年多的时间，虽然说有些久，但是也能接受，但是现在是大家一个月连1万都不一定能赚到，房价却是1万5，甚至2万，3万，一平，这个时候房价就已经超过了大家能承受的极限了。过去我们杠杆率低的时候，大家可以加杠杆去买房，可是现在我们的杠杆率都已经上来了，而收入却陷入了中等收入陷阱之中，在这种情况下，杠杆不能加，工资又涨不上去，房价又不大跌，只是这么横着，所以大家就会觉得买房很难。买房难，不是因为政策不支持，而是因为现在的房价也居民收入水平偏离太大了。

那么怎么解决这个问题？这是今年最重要的一个主题，那就是共同富裕。如果说在去年的时候你跟人家说这个词，很多人根本不信，可是等到现在，你跟人说共同富裕，他会仔细思考这个问题。今年从互联网到教培，再到房地产，挨个的被整治了一下，这些都是过去大家没有想到的事情，或者说是想到了，但是没有想到真的敢或者真会这么做。共同富裕怎么搞，很简单，让高收入的群体或者降低他们的收入，转移到低收入这边来，或者让高收入群体多做慈善，多交税，然后这个钱依旧转移到低收入这边来，这样的话一增，一减，富人带穷人，先富带后富，大家就实现了共同富裕。财富不会消失，只会转移，当富人的收入转移分到低收入群体时，低收入群体买房也就不会那么难了。

什么样的人可以称之为富裕人群？这个每个人的标准不一样，如果按照国际标准的话，那就是资产在万以上，年收入稳定在万以上，达到这个标准的，妥妥的是富人阶级了，虽然说这个家产在一些一线城市的人来看，觉得并不是很多，但是在分层的时候，超过了这个身家的，都已经被默认为富人阶级了。以后这些人将会是收税的重点人群，这个税不只是房地产税，还有遗产税等等的。不知道昨天彭叔写的那篇文章大家看了没，里面有一句是要保持社会的流动性，而要保持社会的流动性，就得要有富裕人群掉下来，就像那句话一样，一鲸落万物生。国外对遗产税收的非常高，50%的税率，父亲如果有1亿，想要通过遗产给下一代，就只剩下5千万，然后再加上其他的房地产税等等的费用，后代不争气的话，很快就败光了。这也是为什么大家经常能看到国外那些富人都喜欢成立基金，这么做就是为了避开高额的遗产税。这些税种，都是躲不掉的。

房地产税如果开征的话，真的能收到钱吗？彭叔就拿上海举例吧，现在上海的房地产税税率那么低，但是每年还要收到亿左右的税款，是上海每年卖地的10分之1，如果上海把免征60平的规定取消，还要对以前的买房的人也进行征税，然后再把税率提高到0.6%到1.2%之间，上海每年能收多少税？上海年的人均住房面积高达37.2平方米，上海人口是万，换算下来上海面积就是9.25亿平方米，上海当前二手房房价就算5万一平吧，我们低调一点，那么上海的缴纳房地产税的税基就是上海的住房总面积9.25亿平方米乘以5万元一平等于是46.2万亿，那么按照1%的税率进行征收，上海每年的房地产税都能缴纳的多亿，是卖地的两倍以上收入。这么一算以后，大家觉得房地产税香不香，只要把税率一提高，这收入，分分钟翻倍。大家记得一点，现在的房子卖的越多，以后房地产税就收的越多。为什么现在鼓励大家去买房，各种降低税率，就是为了以后的税基。

现在跟大家说四种我们生活中最常见的炒房团队。第一种，同乡型炒房团，在年之前，大部分炒房团都还没有形成气候，那个时候的炒房团主要是以城市来划分的，比如说当年把长沙房价给炒高的合肥炒房团，把西安房价炒高的郑州炒房团等等的，那个时候炒房团大部分都是同乡，一个城市的人，然后由几个在当地比较有名望的炒房老手带队，一般是几十人或者几百人，但通常不会上千人，然后他们选择某个城市，快速抬高房价，等房价上涨到他们的预期之后，快速离场。这是以前最流行的炒房团，近几年已经不太行了，尤其是年这波房价大涨，几乎看不到这种同乡炒房团的身影了。

第二种，集团性炒房团，这种是当下最主流的炒房团，代表之一就是深圳的深房理炒房团，这种炒房团和同乡型炒房团最大的区别就是他们之间互相都是一个地方的，而是被这个炒房团中的核心人物给吸引来的，等于是把五湖四海中想要炒房的人给汇聚在一起，然后这种集团式的炒房团是分工明确，里面有负责研究政策的，有负责实地踩盘的，还有负责金融的，以及专门的法律顾问等等，这种炒房团已经是一种集团化了，里面分工明确，而且目标更明确，就是为了搞钱。深房理团队在这种类型的炒房团里面，只能算是一个大型的炒房团，但放眼全国，深房理连前十都进不去。现在抬高房价的主力，就是这种类型的炒房团。

第三种：房企型炒房团，这种以前很常见，现在已经很少见了。这炒房团一般是会包装成房企的样子，然后去一些很小的城市里面，然后参与当地的招商引资，然后可以拿到非常低廉的土地，之后开始打着高端楼盘的旗号，开始哄抬这个小地方的房价，然后等这个小地方房价涨起来以后，他们会再稍微让出一点价格，快速的把房子给卖掉。因为他们的地价是非常低的，所以后面就算房价下跌，他们也是赚的很。所以我们可以看到很多小城市的房价，本来一直都平平淡淡的，结果来几个外地房企，然后当地房价就大涨了。

第四种：房产中介炒房团，很多人都很奇怪，怎么房产中介也炒房，他们不是只买卖房子吗？彭叔跟大家说，实际上这几年国内房价大涨，让很多房产中介被快速上涨的房价给蒙住了眼，放弃了职业操守，从过去的买卖房子，变成了炒房客。大家想想，过去房价大涨的时候，房价半年翻一倍，一套房一年随便几百万，而卖一套房子撑死了就3个点，和直接炒房对比，肯定是炒房赚的更多，所以在这种情况下，很多房产中介其实后期都已经参与到了炒房之中，而房产中介最管用的，就是ABC单，根据彭叔所知，在深圳房价快速上涨的那几年，有的房产中介店长，一个人手上就拿着20多套房子，全是ABC单，而房产中介炒房比普通人炒房还要厉害，他们利用手上的信息不对等，卖房的人对他们的信任，他们先在小区里散步消息说房价要跌了，然后低价收进房源，等房子囤的差不多了，再向其他这个小区的业主慢慢小区涨价的消息，让小区业主觉得自己的小区涨价了，然后在面对前来购房的客户时，他会优先把自己手上的房子出售给前来买房的客户，从来实现了自己的套现，而且中介卖房的时候，他都不会直接出面，让买房的客户从始至终都以为买的是真正卖房的人房子，其实他买的是中介自己的房子。深圳有很多职业炒房客，都是先从房产中介干起，然后出来做全职的炒房客。

其实炒房团还有第五种：这种炒房团基本上就是炮灰团，他们一般是没有特别严厉的组织分工，基本上都是小区内业主自发的炒房联盟，当然了，他们自己对外的称呼是保卫资产联盟，但实际上就是哄抬小区房价。这些人算是比较惨的，因为他们没有组织性，而里面又混进去了不少第一种、第三种、第四种的炒房客身影，一般都是给这几种炒房客打掩护的，让这几个炒房团的人先走，然后等人家这些炒房团把房子给卖了以后，这些小区想要卖自己房子的时候，却发现卖不出去了。现在我们最常见到的炒房团就是第二种，第四种，第五种这三类炒房团，第一种和第三种基本上已经被炒房圈给淘汰了。

由于国内打击炒房团的行为比较严厉，所以一些头部的炒房团从明面已经转为了底下，通常会用一些教人如何买房的自媒体来做掩护，表面上是说政策，说房价，其实是炒房团，而且他们现在通常入会或者是参加线下分析城市时，都会签署保密协议，外人更加难以知道他们内部的动向了。不过大家也不用把这些炒房团看的太神，这些炒房团再厉害，也只能顺势而为，没有势的时候，他们也没有办法把一个城市房价凭空炒起来，最多把一个板块房价炒起来都不错了。而且这些炒房团也是鱼龙混杂，大家都是为了一个利字，根本不讲情，现在有一些炒房团没地方炒房了，导致他们的头赚不到钱了，他们连自己的团员都会变着法的割韭菜。很多炒房团并没有多高的水平，只是靠着过去这几年房价的红利快速扩张起来的，未来只要房地产调控方向不变，三年不到的时间，这些炒房团会灭掉一半以上的。

由于国内打击炒房团的行为比较严厉，所以一些头部的炒房团从明面已经转为了底下，通常会用一些教人如何买房的自媒体来做掩护，表面上是说政策，说房价，其实是炒房团，而且他们现在通常入会或者是参加线下分析城市时，都会签署保密协议，外人更加难以知道他们内部的动向了。不过大家也不用把这些炒房团看的太神，这些炒房团再厉害，也只能顺势而为，没有势的时候，他们也没有办法把一个城市房价凭空炒起来，最多把一个板块房价炒起来都不错了。而且这些炒房团也是鱼龙混杂，大家都是为了一个利字，根本不讲情，现在有一些炒房团没地方炒房了，导致他们的头赚不到钱了，他们连自己的团员都会变着法的割韭菜。很多炒房团并没有多高的水平，只是靠着过去这几年房价的红利快速扩张起来的，未来只要房地产调控方向不变，三年不到的时间，这些炒房团会灭掉一半以上的。

很多人觉得国内放开三胎是让未来人口增长的主要动力，但实际上这不是，真正能让人口出生率增加的政策是高中生50%的录取率，让另外50%的孩子去读职校。其实很多人都不明白这是什么意思，就让彭叔来跟你说道说道。大家想想，现在结婚率生育率为什么那么低，核心原因是什么？不是男人不想结婚，也不是男人不想要孩子，而是女人。现在女人普遍都有了比男人更高的学历，在中产这一块，女性的比例是超过了男性的，大部分高管以下的职位，女性收入都要比男性更高，学历也要比男性更高，这就导致了女性收入越高，越能养活自己，越不用靠男人，学历越高，越能知道追求自我，以及如何爱自己，而那些收入低的女性，或者说是没有上过学的女性，都是很早就结婚了，而且大家如果看到了社会上那种美女配丑男，一般就只有两个可能，要么这个丑男是有钱人，要么这个丑男和这个美女是很早，或者说是在美女还没怎么进入社会前就在一起了，没让这个美女去见更多的世面。

今天我们聊天，有一个朋友过来，他分管的职中这一块的工作，他跟彭叔说在职校上的女生，有一些甚至是刚职校毕业，还不到20岁，就和人结婚了，就是那种不领证，然后就办个婚礼，然后就结婚了，然后通常男的会赶紧在一年内就让女的怀孕，怀完孕以后才能出去打工。为什么现在要强制分流50%的人去职校，这是为以后的生育下的大旗，人的文化水平越低，结婚的时间就越早，而且因为学历低，所以收入通常也不高，而这种没文化，又收入不高的人，却是最喜欢生孩子的群体。其实高层根本就没有指望放开三胎以后，那些高知能生孩子，从一开始人家就期望的是这些职校出来的人，他们才是以后生育的主力。

还有大家也别指望这些培训机构偷偷的私下继续开班之类的，今天人家教育那边的人都说了，他们现在是把这个双减工作是第一号工作，谁都不敢在这上面范马虎眼，也许刚开始还有培训机构不怕死，偷偷的继续搞，但随着那种常态化检查以后，培训机构根本撑不下去的。现在不是不让培训机构开班，而是不让培训机构赚钱，要把培训机构转为非盈利组织，都不盈利了，你还会做吗？你那么辛苦的培训孩子，不是为了赚钱，干嘛要那么苦。以后明面上的竞争会不多了，但是暗地里，竞争还是不会少。没多少家长愿意自己小孩去职校的。我们都是时代的一粒尘，面对这种大的改革的时候，我们都没有办法独善其身。

彭叔觉得以后国内的方向会有以下几个举措：一、大力提高职校毕业生的待遇以及社会地位。这是没办法，以后一半的人都是从职校出来，不提高职校生的地位，麻烦会很多，所以以后应该有一些政策倾斜，让工人的工资高一些，地位也高一些。二、大力发展保障房，这些职校出来的早早结婚的人有不少都是穷的，他们也没房子，也很难买得起房，这个时候一定要大力搞保障性用房，专门用来给他们造小孩用。三、大力调控房地产，虽然说职校的人大部分买不起商品房，但是为了能让另外那50%的人多少也生一些出来，所以还是会调控房地产的，至少不会让房价像过去那样了。四、大力调节贫富差距，换句话来说，社会上每年新增的资源是有限的，然后富人要是不节制，把资源都占完了，然后底下那些穷人占不到资源，后期生孩子也不容易，为了鼓励他们生孩子，必须要从富人手上搞出点钱来，然后让这个钱通过各种方式转到底下的穷人手上，提高他们的生活水平。五、大力宣传职校、高中一家亲，或者是上职校和上高中是一样的之类的宣传，也有一些鼓励生三胎光荣之类的宣传。

现在国内的房地产真的很尴尬，处于上上不去，下下不来的地步。我们都知道，房地产行业就是一个只能前进而不能后退的行业，如果房地产后退或者是停滞，那么房地产行业基本上就是凉凉了。因为如果房地产行业不景气，那肯定就是房价不涨，房价不涨，购房者的买房欲望会降到非常低的地步，买房的人减少了，而房地产供应的新房数量又没有减少，最后只能供大于求，于是房价又跌，大家看到房价下跌，就又不买房，结果楼市就更冷，然后房地产就凉凉了，所以房地产只能往前走，不能后退，后退几乎就意味着硬着路了。

那么如果房地产行业不后腿，而一直前进的话，那么现在大家的工资水平又涨不起来，那么长时间这么下去，房地产泡沫自然就会越来越大，直至最后人们的收入无法覆盖利息收入，最后就是房地产泡沫破灭的时候。所以现在大家就可以看到，房地产不管是前进，或者是后退，房地产都是要硬着路了，都会凉凉。房地产泡沫唯一的解决方法就是把楼市冰封起来，房价不涨不也跌，就那么横着。当那些二手房房东感觉房价要跌的时候，市场集体悲观的时候，就用政策抬一下，然后当市场热起来的时候，再用政策压一下，就这么走钢丝式的调控。我们现在的解决房地产泡沫的方式，就像是在拆炸弹，在剪那个爆炸线，在没有把最后一根线剪断的时候，这过程中任何一根线剪断了，都会凉凉，所以现在各地出台楼市调控政策的时候，都是很谨慎，很谨慎。既不能刺破，也不能让其继续扩大。

其实有的时候彭叔也真希望房价能回到过去，要求也不高，回到年没有那场棚改去库存之前房价该有多好。年之前，国内一线城市北京、上海、深圳，一平也是3万左右，万就能买个三室了，广州那个时候才2万不到，万就能买个三室了。那个时候南京、杭州也才1万5到2万之间，万到万可以在南京、杭州买个三室了。那个时候的西安、天津、青岛、成都、重庆、济南、郑州、长沙等等城市，房价贵的不到1万，便宜的5、6千都有，一套平的房子也就是80万左右。想想那个时候年轻人虽然买房也难，但是起码能看的到希望。现在北京、上海、深圳都是万起，广州、杭州、南京都是万起，西安、天津、青岛、成都、济南、等都是万到万之间。房价普遍翻了2到3倍，结果工资收入还不涨，基本上和年差不多，这就让现在的年轻人买房基本上绝望了。

彭叔这段时间一直在研究楼市调控的底线在哪，也和其他城市的一些朋友进行了分析，我们最后得出的结果是现在调控房价的心里预期是年的房价，而不是年的房价。换句话来说，就算这次调控成功了，也只是让国内房价回到了年的时候，而不是回到年的时候。在年的时候，我们国内的居民杠杆率差不多是在59%左右，没到60%这个警戒线，而现在我们国内的杠杆率是62%，而国内有不少城市的房价对比年时期也上涨了10%到40%之间。在上面调控的人心里，他们认为国内房地产回到年的时候是不会让房地产泡沫破的，所以大家只要仔细观察，他们的调控底线都是让房价回到年。但年的房价就不低了吗？年的时候全国棚改涨价就已经结束了，年之后房价又涨的，基本上都是些三四线城市了，一二线城市里面19年房价上涨的只有一个苏州。年时期的房价也已经比年翻了两倍了，只不过没有像现在一样，翻了3倍而已。

其实彭叔觉得这么做，有可能最后还是因为生育率的原因，毕竟生育率下降，是一个躲不过去的经济衰退征兆，没有个哪个经济体是在人口结构出现问题之后，还能保持快速增长的。彭叔可以这么说吧，老美这些年来还能一直成为西方世界的头，主要就是因为老美的人口每年都还靠着移民保持着一个比较好的结构，而其他的西方世界国家，人口老龄化都比较严重。想想如果我们的人口出生率越来越低，以后人口结构不太行了，经济肯定是会受到很大影响。有人说是什么智能机器人可以代替劳动力，彭叔听到这个就笑了，全世界智能机器人技术最牛的是日本，但是你看日本现在经济增长怎么样。我们现在还没有人家那么强的底子，要是我们人口结构就出问题的话，后期真的麻烦很大。现在为什么把人口生育看的那么重要，让那么多行业为生育率让路，就是因为打击了这些产业，短期会对经济有影响，但是过不了多久，经济还会找到替代品，经济又起来了，而人口搞不起来，是没有替代品的，经济就真的是一路往下了，当经济真的一路向下的时候，那就真的什么都凉了

可是想要提高生育率又谈何容易呢，提高生育率的前提就是要提高结婚率，现在年轻人结婚的越来越少，结婚的人都少了，那么生孩子的自然就更少了。有人说现在年轻人不结婚的主要原因是女人眼光太高了，根本看不上普通男人，根本不是房价的问题。其实这话只说在了一个表明现象，没有往深处说。现在什么叫做普通男人？在工作城市里面买不起房的男人才叫普通男人，现在能在自己工作城市的买房的男人，有哪个在相亲市场不吃香的，就比如说是一个在北京有房的人，他在北京会找不到对象吗？一个在成都靠自己能买得起房男人，他会找不到对象吗？现在的社会，能买的起房的男人，已经算是优秀男人了。什么叫女人眼光太高，看不上普通男人，说穿了，还不是因为这些男人没房，房价太高了，导致普通男人根本买不起房，只有精英才能买得起房，所以普通男人根本没有结婚的机会，只有精英男人才能有机会的机会。

国内人结婚率越来越低，就说明我们国内大部分人思想还是比较保守的，因为在国人的传统意识里，结婚就必须要买房，可是房价那么高，就算跌回了年，大部分年轻人怎么还是买不起？买不起房，不管想不想结婚，最后大部分都结不了。大家知道我们国内现在的收入结构是什么样的吗？前几天商务部的人进行记者招待会，在上面说我们国内的中等收入群体有4亿多。大家知道这是什么概念吗？我们国内一共有14亿人口，只有4亿是中等收入群体，而这个中等收入群体的收入大概是在10万到50万之间，超过50万就算是高收入群体了，那么彭叔就大胆假设一下，这4亿的中等收入群体都能买得起房，然后国内还有6亿低收入人群是肯定买不起房的，然后还有最后4亿人里面，混含了最有钱的高收入群体和低于中等收入群体的人，那么假设有钱人有1亿，然后中等收入群体4亿，那么国内还有9亿人，这9亿人占比国内总人口数量是64%。从这个推演，大家就能看的出来国内为什么结婚率那么低了，适龄结婚青年里面只有不到40%人才能买的起房，大部分人都买不起房，那么结婚率又该如何保障呢？

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