REITs（RealEstateInvestmentTrust）的全称为不动产信托投资基金，是社会资本通过认购特定载体发行的权益凭证从而持有优质不动产并分享其收益的金融工具。虽然年以来国内市场开展了诸多实践探索，发行了形态各异的产品，但因业务指引的缺失及不符合国际惯例，只能称之为“类REITs”。年以后，在促进高质量发展，降低实体经济杠杆、防范债务风险的大背景下，中国证监会和国家发展改革委发布了系列规范性文件，基础设施领域的REITs产品得以推广普及。

一、基础设施REITs产品简述

（一）行业分布

根据《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资[]号）附件，试点行业包括：

同时，明确排除了酒店、商场、写字楼等商业地产项目。

（二）已发行产品的概况和架构

截至目前，国内市场已发行两批共计11只基础设施REITs产品，具体如下：

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》(证监会公告[]54号)及相关常见的交易安排,产品的交易结构为：

由于以证券投资基金和资产支持证券为载体，基础设施REITs产品的标准化程度和流动性较高，可以有效盘活存量资产，其收益也相对稳定，安全性较强。

二、详解产品架构的搭建

尽管11只产品的架构搭建过程各有不同，但殊途同归，都需遵守的原则是：

1、实际的融资人是原始权益人，因此，公募证券投资基金募集的资金最终流向应为原始权益人，而非停留在项目公司。2、出于利息节税的考虑，需要设计上层资金对下层项目的债权，在有存量债务的情况下，可以债务置换的形式实现；在没有存量债务的情况下，需要构建新的债务。3、在资产支持专项计划和项目公司之间，还可能会出现SPV，出于避免底层业务协议主体名称变更和不动产变更登记等考量，项目公司将对SPV反向吸收合并。

具体的步骤及要点为：

（一）组建项目公司，完成基础设施资产的注入或划转

原始权益人已按照持有项目公司%股权，项目公司持有基础设施资产的方式运营的，在筹备发行REITs前不必调整。否则，需通过非货币性资产出资、分立、资产划转等形式将基础设施资产注入项目公司。例如招商蛇口原持有招商创业%股权，后者持有基础设施资产；分立后，招商蛇口仍持有招商创业%股权，但招商蛇口还持有万融、万海等项目公司股权，后者持有基础设施资产。本步完成后如下所示：

(二)设立公募证券投资基金和资产支持专项计划

（三）资产支持专项计划受让SPV股权，并构建债务关系

（1）原始权益人将SPV的股权转让给资产支持专项计划

（2）这时，第一种情况，如果原始权益人之前对SPV享有债权，专项计划可将原始权益人对SPV的股权和债权一并购入；第二种情况，如果SPV或项目公司之前有存量债务（例如银行贷款），专项计划可将剩余资金以股东借款的形式发放给SPV用于债务置换。本步完成后如下所示：

在11只已发行的产品中，第一种情况下的债权可能是减资款、分红权、股权转让尾款等，可根据具体情况灵活设计。

（四）项目公司反向吸收合并SPV

反向吸收合并后，专项计划持有项目公司%股权，同时原SPV对专项计划的债务由项目公司承继，原SPV注销。

仅从法律的角度去理解反向吸收合并可能会比较复杂，需要绕好几个弯，如从资产负债表的角度就会简单很多。资产负债表的左侧是总资产，右侧是构成总资产的负债和所有者权益，两者本质上都是对总资产在不同受偿顺序下的索取权。

SPV的总资产并入项目公司后，其长期股权投资将和项目公司的所有者权益抵消，SPV的原债权人和股东（即专项计划）将对SPV的索取权转移至项目公司层面行使。反向吸收合并完成后，如下所示：

至此，REITs的交易结构搭建完毕。不过，从11只已发行产品的选择来看，东吴苏园、富国首创、中金普洛斯、平安广交投、浙商沪杭、建信中关村等均未搭建SPV。存在SPV的架构中，也可能是原始权益人分别持有SPV和项目公司，专项计划受让SPV的股权后，以对SPV的增资款和发放的股东借款将资金转移至SPV，再由SPV将资金支付给原始权益人以收购项目公司股权，例如华夏越秀，如下所示：

初始状态

完成转让后，募集资金全部支付至原始权益人

三、产品架构搭建中的税务

（一）项目公司设立环节

1、企业所得税

（1）原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权的，可根据《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部税务总局公告年第3号），适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。

3号文之前，根据《关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税[]号），企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。虽然居民企业可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，但5年内转让上述股权或投资收回的，应停止执行递延纳税政策。

根据《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税[]号），对于受同一主体控制的居民企业之间，按账面净值划转资产的，在满足合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的、划转后连续12个月内不改变被划转资产原来实质性经营活动、划出方和划入方均未在会计上确认损益等情况下，双方可不确认所得，资产的计税基础按原账面净值确定。

（2）原始权益人以分立的方式设立项目公司的，根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[]59号）、《企业重组业务企业所得税管理办法》（税务总局公告年第4号）、《关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告》（税务总局公告年第48号）等规定，在符合特殊性税务处理的条件下，分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。被分立企业的股东取得新股的计税基础以放弃的旧股的计税基础确定。交易中股权支付暂不确认有关资产的转让所得或损失。

2、增值税

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[]36号)附件二，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征税增值税。

3、土地增值税

根据《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[]57号)及《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告年第21号），按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但上述政策不适用于一方为房地产开发企业的情形。

（二）资产支持专项计划受让股权环节

根据《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部税务总局公告年第3号），原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。

需要

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