4月11日，证监会、国资委和全国工商联共同发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（以下简称《通知》），进一步支持上市公司发展，维护资本市场稳定。

▲4月11日，三部委联合发布证监发[]36号文。

《通知》指出：坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，不设置任何附加条件和隐形门槛，营造公平竞争的市场环境。支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制，激发民营企业的活力和创造力，充分发挥民营上市公司在稳定增长、促进创新、增加就业、改善民生方面的重要作用。

这个《通知》里所说的“支持民营企业上市融资、并购重组。完善民营企业债券融资支持机制”，就差没直接点名是民营房企了。

为什么这么说呢？因为房地产是资金密集型产业，最缺的就是现金流，对于融资的需求非常迫切。所以，房地产企业比其他实体企业更需要上市融资，发债也是上市房企的主要融资手段。

▲年7月19日，三巽集团成功上市，这几乎是房企上市的末班车。

后来，随着恒大等知名房企大规模违约，房企成功上市的通道就被彻底堵死了。并且，随着出险房企的增多，房企的信用体系也崩塌了，这就导致了越来越多的房企出现现金流紧张的情况。

▲恒大出险以后，把大部分民营房企的融资通道封死了。

如今，三部委的《通知》就是对此前金融政策的一次纠偏，现阶段的房企融资要比此前容易很多了，特别是国内融资。

政策放松不等于全面宽松

当然，这个《通知》的发出并不意味着对房地产行业全面宽松。因为通知里提的是“坚持房住不炒，依法支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，严格防范、妥善化解各类风险”。

这样的官话翻译城人话就是，政策支持的是优质的房企，让优质房企去并购出现问题的房企，支持的是优质房企的融资。对于已经出现问题和险情的房企，要做的是防范和化解各类风险。

▲主要是支持特别稳健的民营房企融资。

而对于那些已经出险且深陷债务危机的民营房企来说，当前高层的态度仍然还是相当坚决。那就是不兜底，坚持市场化、法制化原则。比如，最近深圳市的政府工作报告里，特别点名恒大等房企，市政府将按照市场化、法制化原则，稳妥处置恒大集团等房企的债务风险。

▲连深圳市这样的城市，都不会为恒大兜底。

现在高层的意思是想让出险的房企靠自己的能力自救。自救的手段无非是，要么加快销售，加快回笼资金；要么出售资产，出售土地和公司股权；又或者自己去跟金融机构谈展期；最后就是裁员降薪，减少支出。这些都叫做用市场化的原则化解风险。

但是，如果按照市场化的原则来展开自救，这些出险房企都会遇到常见的问题：

1.由于深陷负面信息，购房者的购买信心大降，自己的房子卖不动，无法提升销售回款金额；

2.手上的土地、公司股权、物业等资产出售，优质的不舍得割肉，劣质的并购方看不上，没有与并购方谈“骨头+肉”方案的底气；

3.与金融机构谈展期，现在整个市场很凉，你怎么能保证给你展期了，你就能卖得掉房，还得上钱，你要是直接破产怎么办，这个展期谈起来也相当困难；

4.大规模的裁员降薪造成内部不稳，大量人才流失，运营和执行效率大打折扣。

这就是当前出险房企想要自救所面临的的现实问题。

因此，当前的政策是有限度的放松，对于曾经那些高周转、高杠杆并且已经出现险情的房企来说，现状仍然没有多大改变。

现在是为当年的“快乐”买单

根据中指研究院的统计，年全年将有.4亿元债券到期，其中信用债占比47%，海外债占比53%。年3月、4月、7月为偿债高峰，信用债和海外债合计到期规模分别为.3亿元、.3亿元和.6亿元。

60%的房企年到期的信用债规模要超过年，约20%的房企年到期信用债规模是年的2倍-5倍，所以，今年房企的偿债压力更大。

▲当前房企融资不含开发贷的融资金额统计。资料来源：克而瑞

造成如今房企，这么大的资金压力的根源在哪？答案是都是自己做的。在、年的时候，当时还在奉行高周转、高杠杆的房企们，大量举债扩张。当年借钱有多爽，现在还钱就有多惨。

▲那时候，大多数房企都沉迷于几年翻几倍的“黑马”神话之中。

这其中最能体现那些高杠杆房企作死的，就是大量绕开国内融资渠道，前往海外融资。根据中指院的统计，年房企发债融资，信用债民企占比只有25%，海外债民企占比超80%。

海外债利息高，周期短，普遍都是1~2年期。这种融资，为啥当时成为绝大多数民营房企选择的最佳融资通道呢？原因就是，境内的债，门槛高，审批严，虽然利息成本低，但是不好用；海外债虽然融资成本高，但是门槛低，用起来方便。

而这一切是建立在高周转的前提下，只要资金周转速度足够快，其实短债的成本是可以马上覆盖的。结果没想到遇到市场转冷和新冠疫情双重叠加影响，高杠杆的支点直接被打崩了。

▲现在那些高杠杆房企都被成本高昂的海外债压得喘不过气。

现在房企对付海外债权人的套路也已经摸得门清了，“乖乖给我展期，不给展期我就躺平，大家一起玩完！”这也导致，当下海外金主们同样不再信任国内的地产开发商。

截至今年3月家典型房企新增债券类融资成本4.50%，较年下降0.78个百分点，其中境外债券融资成本达7.54%，上升0.52个百分点，境内债券融资成本3.23%，较年下降0.83个百分点。

▲恒大依然占据着海外债欠债的榜一大哥。

所以，现在的问题就回到了原点，那些房企们当时要是少举一点债，现在完全是非常轻松且愉快的行情。

现在之所以那么惨，就是为当年的“快乐”买单。

低债务民企的春来了

其实，现在强调自己“稳健”的房企，都有一个很明显的特点，负债率低，并且近几年没怎么拿地。说得再直白一些，就是此前不温不火，没有存在感的房企；前几年混吃等死的房企；没有被咨询机构“高周转、高杠杆、做大规模”忽悠的那些房企，现在就过的相当滋润了。

在这些房企中，有很多并不是自己主动把债务降低，也有很多房企是阴差阳错，错过了前几年的大扩张。但是不管这么说，运气来了的时候，挡也挡不住。

前几年，啥也不干的房企，现在，他们的机会来了。

按照三部委《通知》的原话是：坚持“两个毫不动摇”，对各类市场主体一视同仁，不设置任何附加条件和隐形门槛，营造公平竞争的市场环境。

那就意味着，只要你的债务不高，现在的融资环境前几年宽松多了。小房企不再受到融资“歧视”，更多的是看你的负债率高不高。这些此前存在感不高的房企们，现在扭头一看，发现自己贼强。

▲以前没啥存在感的房企现在快速崛起成为黑马。

现在正好赶上了融资最舒服的时代，这个时候，就是弯道超车的好机会。

写在最后

明哥记得前几年，有一首歌是这么唱的：来呀，快活呀，反正有大把时光。