年南京楼市可谓历经“冰与火"，既有上半年热火朝天的爆发，也有下半年冷风瑟瑟的萧条。同样在这一年，楼市政策、信贷政策从收紧到放松，部分板块从一房难求到去化困难。

这些年，南京新房实行限价，让很多新盘变成倒挂盘。

这也造就了此前南京楼市逢开必光的局面。

当然现在新盘还是限价但已经没有了当年的倒挂了

越多越多的开发商体会到了一房难卖的滋味。

新房成交萎缩

据南京网上房地产数据显示，截止到年2月27日10时，月份南京商品房住宅共成交套（含高淳、溧水），今年南京商品房个月总共成交了套。上周，南京新房成交套，环比下滑27.8%，较去年同期下滑近八成，自月以来，南京新房成交量逐周下滑，至上周成交套数已跌破千套，本周也将持续下滑，短期会维持在历史较低水平！

新房库存量大截至年月27日，南京全市累计推盘46个项目，其中主要分布在江宁区、浦口区和栖霞区，分别有95个、91个和48个项目。

根据南京网上房地产数据显示，截至年月27日全市商品房库存量套，较上周库存套减少套，伴随着月底新房上市潮的到来，新房库存可能会进一步增加。

开发商高价拿地，成交萎缩，库存增加，似乎给疫情后的买房人带来了更多选择的机会，开发商对南京楼市的变化反应更加明显。

消费降级，小户型回归

最近大校场的新盘润淮府户型曝光了，其最小面积仅㎡，且小户型房源量占总货量的一半。与之前同板块动辄㎡起步的画风截然相反。

华润的新盘按毛坯限价元/㎡算，加上全装修元/㎡，升级包元/㎡的标准，㎡预计售价在万元左右。

而与旁边的锦云台，最小户型14㎡起，总价要万左右，一对比落定大校场的门槛直降一百五十多万！

大校场另一个新盘大成汇文府也不约而同的选择降低入门槛，最小面积仅㎡，而且小户型也占到总房源量的小一半。

降首付，省了0多万

相对应大校场的首付比例也降低了，目前大校场的云锦四季和云萃府首付仅需成，对比去年首付8成验资的盛况是江河日下。

云萃府目前在售房源全装修均价约/㎡，按在售最小户型14㎡计算，总价约万，首付8成需58万，首付成需万，首付资金减少了6万！

云锦四季目前在售房源全装修均价约元/㎡，按在售最小户型14㎡计算，总价约万，首付8成需56万，首付成需万，首付资金减少了5万。

利率下调，买房人赚大了

最低5.1%！南京房贷利率重回一年前，买房机会来了吗？

最近，南京的21家银行全面下调房贷利率。首套5.4%，二套5.7%！目前首套房利率最低的是徽商银行，仅5.1%！

买房人对房贷利率的下调是非常敏感的，这种敏感要高于首付比例的下调，因为首付比例下调可以让购房的门槛降低，但没有给买房人带来实质的降本。

下调房贷利率对购房的影响

有人算了一笔账，以商业贷款00万举例

如果贷款是0年，房贷利率为6.%，本息共.49万，每月应还元。

而如果是5.%的利率，本息共.7万，每月应还元。

也就是说，降息后买房人的还款总额要减少近69万，每月可以少还近元。

写在最后：

现在南京买房人的消费模式从之前的拼命加杠杆上车，变成了持续谨慎观望。整个楼市的消费降级让买房人变的更加理性，开发商的去化也变的更加困难。下一步南京各家开发商不仅是价格的竞争，如何用产品吸引客户将变成头等大事。

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